【大澳门威尼斯人赌场官网2023年01月16日讯】今天这一集，要专门来讲讲如何买低房贷利率，可能有不少人听到这个主题，是不是会想：现在要出现经济衰退了、房价可能几个月后会下跌更多，现在有谁会买房啊！？

是的，我自己也承认，整体来说现在或许不是一个进场的好时机，大家对市场都挺悲观的，所以交易量都逐月在下走。不过，这个投资买卖还是非常个人化的，并不能够去一刀切，有些人确实就有买房的需要，例如结婚、离婚、换学区、或这是家中有谁过世了、或者最近才从大陆润出国的，急着买房子，等等之类的事情，这都可能是人们需要搬家、买房的理由。

买低房贷利率是如何操作的？

所以今天谈这个主题，并不是我在推销买房，或者是在带风向，是因为现在确实利率还在7%以下，6%以上游走，对大家都是很难接受的事，但是要买房的人还是有，想买房但是利率又这么高，实在很难下手，所以近期谈到如何买低利率的文章和讨论就很多。这一次我就梳理了一些重点也分享给大家，给可能正想要买房的人。

这个买低房贷利率的方式，在英文里就是Mortgage Buy-Down，或者也可以翻译成房贷买断，意思就是说直接先把利息付了，后面享受几年的低利率。那其实可调整式利率也可以降低最初5年或7年的利率，这两者有什么不同呢？这个后面我会解释。我先来介绍Mortgage Buy-Down到底是怎么运作的。

其实买断方式是一种贷款的融资技术，说穿了买低房贷利率这件事，就是先预付利息，所以你的头两年或头三年有比较低的利率，这样刚开始的还款压力就比较小。那你当然会问，这种方式也没有便宜到啊？只是把利息先缴的，当然后面就省下了。是的，没错。不过这种方式通常不是买家自己买的，而是由卖方、新房建商或是贷方来提供的。换句话说，他们为了换取交易成功，所做出的让步行为。这样对买家来说，可能就会促使他完成交易，两全其美。

干净世界：买方市场：变相降价 卖家帮你付利息｜现在谁还有心情买房？｜房市低迷 如何两全其美？｜与可调整式利率的不同【美国地产热点】01/12/2023

让卖家、建商提供买房优惠

事实上这种买低房贷利率的方式，在上世纪70年代还蛮盛行，因为当时的房贷利率比现在更高。当卖家、建商都找不到买家的时候，帮助买家买低利率，就是一个很有用的策略，而且卖方可能不需要降低价格就能完成交易，形成两赢的局面。所以说，如果你现在有买房的刚需、必需，也已经有锁定的房产，不妨与卖方谈判能不能提供买低利率的方案。尤其，现在很多的城市都已经出现买方市场，买家会有一定的主导权，所以不要放弃谈判。

2-1 buydown

实际来说，买低房贷利率现在通常有两种模式，一种是2-1模式，这种模式的第一年，你所支付的利率会低于市场利率2个百分点，而在第2年会降低1 个百分点。所以我们拿30万美元的房产为例，用的是30年固定利率抵押贷款，首付5%和利率7%来计算。这样得出的第一年利率为5%，每月要偿还约1529美元，后面的小数点我们先不计算了，那么一年，就能节省4394美元。

到了第2年的时候，利率变成6%，每个月还款1708美元。那么第2年又节省了2248美元。到了第3年，利率就回复到7%。每个月的还款就来到了1896美元。所以这个2-1方案，总共会为买家省下6642美元。

3-2-1 buydown

接下来介绍第2个方案是3-2-1方案。这个方案，第一年利率会降低3个百分点；第2年降低2个百分点；第3年降低一个百分点；所以第4年将会回到正常的7%。那我们用刚刚那个案例，30万美元的房价，30年固定利率，首付5%，利率7%。

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用了这个3-2-1方案之后，第一年的利率是4%，每个月还款是1360美元，第一年节省了6425美元。第2年的利率是5%，每个月的还款是1529美元，第2年又节省了4394美元。来到第3年，利率是6%，每个月的还款是1708美元，这一年又节省了2248美元。到了第4年就回复成7%，每个月的还款就回到将近1900美元。所以这个方案，可以总共帮买家省下13,068美元。

所以这两个方案，当然是第2个方案，对买家会比较优惠。但对于卖方来说，他愿意提供哪一个方案呢？这就是两方要谈判的内容了。另外买低利率的费用是多少呢？刚才我们有说了。实际上这种方式就是预付利息，来换取头几年的降低利率。所以说，如果用第一个方案，费用就会是6642美元。第2个方案就会是13,068美元，当然这在实际操作中还是会有些差异，不同的贷款人还是会有一些不同的计算结果。

不过你说这对卖家肯定是一笔不划算的交易，他愿意提供吗？我当然不能肯定他会提供。但是在现这个交易低迷的市场，做出一点让步，总比卖不出房子还来得好吧！其实在一场交易中，买卖双方都可以进行买低利率的方案，但肯定如果是买方自己办理，对买家自己就没有什么好处。所以这种方式，通常是由卖方，或者是建商，或者是贷方来提供的。尤其是新房建商，更容易为这种方式买单，因为对于建商来讲，他们更有库存的压力。

这种买低房贷利率的方案，对买家是有显而易见的好处。在头两三年，他们可以获得较低的每月还款，可能省下来的一些钱就可以用于升级房产、更新家具。或者是有些人有短期财务状况，那么他就可以在头几年获得比较宽松的环境。不过这里有一点要注意。在审核买家的贷款资格的时候，根据联邦偿还能力规则，贷方审核的是正常情况下，买家对30年固定利率房贷的偿还能力，而不是以较低的买低利率的方案。也就是说。他审核的是你30年7%的还款能力，而不是用买低之后的5%或6%的标准。

与可调整式利率的不同

接下来我们就要谈，买低房贷利率和可调整式利率有什么不同？可调整式利率，当然很多人可能已经知道了，通常会有5/1方案和7/1方案。例如我们在每日抵押贷款新闻（Mortgage News Daily）上看到，现在30年固定利率是6.15%，但是5/1方案是6.03%（两者的差距是浮动的），也就是头5年你会获得固定的6.03%的利率，但是到第6年，利率会重新设置，成为随市场浮动的利率，所以变成往后每个月的还款都不固定。这也是很多人对可调整式利率的诟病。

那麽现在大家可能可以看出，买低利率和可调整式利率的不同了。首先两者降低利率的幅度和期限都不一样；再来，降低利率结束之后，买低房贷利率是回到固定利率，但是可调整式利率，是重新设置为浮动利率。

还有一个最大的不同，可调整式利率是买家自己选择的方案，但是买低房贷利率，通常是由卖方提供。不过要是卖方无法提供或不愿提供，那买方也就无法获得这个优惠了，除非是放弃购买。所以。这里大家应该可以理解了，其实买低利率本质上就是固定利率，只是卖方或是贷方帮你把利息先付了，使头几年的利率降低了，之后就会回到一个正常的30年固定利率。

买低房贷利率有何缺点？

那么你可能还会想问？买低房贷利率会不会有什么缺点？其实总的来说，这是给买家的一个优惠，所以对买家不会有什么伤害，但是如果买家因为这个优惠，促使自己去买一个负担过重的房子，或者是不喜欢的房子，那么这可能就会成为一个缺点。另外，买家头几年先享受了较低的利率，之后回到正常利率，可能会暂时适应不良，这就需要去调整一些生活的支出，来弥补每月的还款。但是大家也不要忘记了，如果过几年后，利率降低了，买家还是可以做重新做贷款，来获得一个较低的固定利率。

所以可以说，几乎所有的买家都适用这种买低房贷利率的方案。只要卖家、建商，或者是贷方愿意提供。有时贷方为了促使买家申请贷款，也会提供这种买低房贷利率的方案。说到最后，如果你现在需要买房，而卖家还没有提供这种让步的方式，不妨请你的房地产经纪人去向对方谈判，这样才不会错失一个买房的好优惠。◇

责任编辑：李曜宇