【大澳门威尼斯人赌场官网2022年03月08日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网记者李欧编译报导）房价涨幅中有一个现象：18岁以下儿童比例较高的邮区（ZIP codes），其房价增长速度快过同一县其它地方的房价增长速度。这在很大程度上是由于，千禧世代正在为成长中的家庭，积极地寻找适合的住所。

未来两年将有更多的千禧一代达到32岁，这是首次购房者的高峰年龄。在儿童（18岁以下）比例最高的地区，房屋价值增长最快，这反映了千禧一代购房者积极寻找家庭友好社区，但却面临待售房屋短缺的问题。然而，未来两年，创纪录数量的千禧一代将达到购房的关键年龄里程碑，这可能会进一步加速房价上涨。

根据房地产网站Zillow的数据，从2020年10月到2021年10月，每个县中儿童比例最高的前10%的邮区平均增长了21.3%，而儿童比例最小的邮政编码的增长率为17.6%。这一趋势始于2013年——这一年最年长的千禧世代是32岁。这是首次购房者的中位年龄，比有新生儿的父亲的中位年龄大一岁。

Zillow分析了全美421个县，代表了美国71%的人口。在所研究的近三分之二的县中，18岁以下居民比例较多的邮区与更快的房屋价值增长有关。其它房价增加快速，但孩子比例低的县，许多都是度假胜地。

2013年开始，这些适合家庭居住地区的房价增长，开始超过附近的邮区，而且自2017年以来，每年孩子与房价增长都是高度正相关。（见图1）

这种影响在以下地区最为强烈，包括弗吉尼亚州的诺福克市（Norfolk）、华盛顿特区、俄勒冈州波特兰（Portland）、德州奥斯汀（Austin）和西雅图（Seattle）。

例如，在华盛顿特区，2020年10月至2021年10月，该地区最适合家庭的邮区的房价增长接近或超过15%，而在此期间，成人导向的邮区的房价增长不存在或略有负增长。DC邮区在18岁以下的居民中所占的比例，与的HPA（House Price Appreciation）之间的相关性高达0.92。

这种趋势不成立的县，包括德州的加尔维斯顿（Galveston）、加州的圣塔巴巴拉（Santa Barbara）和新泽西州大洋城（Ocean City）等县。

2013年，第一波30岁出头的千禧一代购房者在金融风暴之后，受益于家庭友好社区的房价折扣。

将2000年所有十分位的指数值设置为100——这是房地产繁荣、萧条和复苏的异常波动之前的“正常”年份——在2000年至2006年期间，就在房市崩盘之前，每个（如图2三种价位房型）十分位的房屋升值速度几乎相同。但在崩盘期间，最适合家庭的邮区十分位的房屋价值跌幅最大。

金融风暴发生后，在千禧一代购房浪潮的帮助下，适合家庭的邮区的房屋价值增长开始超过以成人为导向的邻居。今天，在经历了两个颠簸的十年之后，自2000年以来所有十分位数的年增长率已经趋于一致。

今天的首次购房者遇到了一个截然不同的市场，尤其是在新冠疫情期间房价增长达到创纪录高位的情况下。虽然整体房屋价值增长可能会从这些创纪录的高点有所回落，但推动这一创纪录增长的竞争不太可能消退，因为千禧一代达到首次购房者的高峰年龄的雪球即将成为雪崩。

2021年，美国31岁的人比32岁的人多了近20万；自X世代向千禧世代过渡以来，2022年的32岁购房人数将出现最大增幅，而这一人口将在2023年略高。至少未来两年，这一人口现实应该会推动家庭友好型邮区的房价更快增长。对于首次购房者来说，储蓄首付款的资金更具挑战性。

家庭友好型社区的房主，一直享有这种长期的房价升值优势，没有减弱的迹象，并且可能正在加剧。自2017年第二季度以来，18岁以下人口比例与房价增长之间的正相关性几乎完美，每个季度都大于0.95，并且在整个2021年，这种相关性仍然异常高。#

本文刊载于旧金山2月26日地产版

责任编辑：李曜宇