【大澳门威尼斯人赌场官网2023年08月11日讯】（大澳门威尼斯人赌场官网专栏作家John Seiler撰文／唐云舒编译）我不明白为什么人们连最基本的经济原理都不懂。如果供应减少，价格自然会以某种方式上涨：要么是你看得见的方式——直接加价；要么是（部分）商品或服务进入黑市、推动价格上涨。

供求和价格之间的这种关系，在房租管制、尤其是纽约市房租管制实践中表现的很明显。房租管制最早是在第二次世界大战期间出现的，是作为一种临时措施，来帮助我父亲他们这些前往欧洲阻击希特勒（Adolf Hitler）的美国兵在纽约暂住。

2022年的一份调查显示，纽约市至今仍有44%的出租房价格受到管制。报告并称，“租金稳定的单元月租金中位数为1,400美元，而不受价格管制的私人出租房月租金中位数为1,825美元。”该数据显示出市场供求作用下的价格与城市房租管制下的价格之间的差距，意味着房东每月被诈骗了425美元（或者23%的租金收入）。

加州在州级和市级都实施租金管制。情况可能会变得更糟糕。7月27日，加州州务卿雪莉‧韦伯（Shirley Weber）认证了一项名为“扩大地方政府控制住宅租金权力”的倡议，将其定为2024年11月5日投票中的一个项目。

韦伯在概括内容中说，“这项措施将废除（现有的）州法律，并禁止加州限制各市、县保持、颁布或扩大住宅租金管制条例的权力”。支持者将这项倡议称为“租客公平法案”（Justice for Renters Act）。

如果这项倡议得以实施，自由派当道的城市无疑会实施更严格的租金管制。但这些城市，如洛杉矶（Los Angeles）和旧金山（San Francisco），也是住房负担力及无家可归问题最严重的城市。近期房价下跌的趋势似乎已结束，将再次上涨。

全国广播公司商业频道（CNBC）7月10日报导，“加州圣荷西（San Jose）房价去年下跌了10%。但随着房屋库存又开始下降，当地房价目前正在回升。5月份圣何西房价上涨了1.4%，经季节性调整后的月涨幅位居全美第二。圣地亚哥（San Diego）、洛杉矶、旧金山和西雅图（Seattle）当月房价也出现上涨。”

尽管住房和出租房不完全一样，但住房与出租房租金之间具有相关性。租金管制迫使房东把出租单元变成住房、退出租房市场，从而使得市面上的出租房数量减少、推升租金价格（通常是通过黑市）。

1996年实施的《柯斯达‧霍金斯租住法案》（Costa-Hawkins Rental Housing Act）给予一些出租房豁免权、使得它们不受租金管控条例的制约。此外，该法案完全取消了对新上市出租房的租金控制。

韦伯认证的新措施向大洛杉矶地区公寓协会（Apartment Association of Greater Los Angeles）提出警告，说该法案将“废除《柯斯达‧霍金斯租住法案》，让地方管辖当局拥有完全管控出租房的权力，包括控制所有类型出租房（独立屋、住宅公寓和新建房屋）招租时的租金价格。”如果该措施在2024年投票通过，那么所有类型的出租住宅都将受到地方租金控制条例的约束，地方政府可以控制招租房屋的租金数额。在《柯斯达‧霍金斯租住法案》通过前，圣莫尼卡（Santa Monica）等城市已经实施了“出租管控”（vacancy control）措施，对房东招租时可以收取的租金数额进行控制。

好消息是，加州2018年出台的“10号提案”（Proposition 10）和2020年出台的“21号提案”（Proposition 21）这两项房租管控法案都没有通过。

不过，加州州长加文‧纽森（Gavin Newsom）在2019年签署了一项《租客保护法案》（Assembly Bill 1482），将未排除通货膨胀因素的房租涨幅限制在每年5%，或者最多10%。从目前的情况来看，该法案对房东来说还不算太苛刻。

押金限制

由旧金山民主党籍众议员马特‧哈尼（Matt Haney）提出的“第12号众议院法案”（Assembly Bill 12），是对房东财产权的又一次攻击。根据其措辞，该法案将“禁止房东要求或接受金额或价值超过一个月房租的住宅租赁协议保证金”。

但是，如果租户没有租房记录或信用记录不佳，或者有其它升高出租风险的问题，该怎么办呢？加州的驱逐法非常偏“自由主义”，使得房东很难把表现不好的租客撵出去，即便是他们欠了好几个月的租金不还也如此。同样的，这项法案将打击房东的信心，使得他们宁愿将房产转成住房，也不愿意继续出租。此外，该法案还将迫使房东为弥补可能的损失而提高诚实租户的租金。

5月22日，加州众议院以53票赞成、14票反对的投票结果通过了第12号法案；6月20日，参议院司法委员会（Senate Judiciary Committee）也通过了该法案。现在，该法案已提交参议院进行全院审议。

结语：需要保障产权

为阻止2018年的10号提案和2020年的21号提案通过，房东团体每次都花了上亿美元进行广告宣传。真是劳民伤财！这些钱用来建造更多房子该多好！

上述三项租金管制措施的主要支持者、艾滋病医疗基金会（AIDS Healthcare Foundation）负责人迈克尔‧温斯坦（Michael Weinstein）的主张，体现了推动租金管制者的普遍心态。他说，“情况已经变得非常糟糕和严峻，无家可归者的比例正在上升，他们住哪里？这是问题所在。‘租客公平法案’的租金限制幅度还不够，这是加州出现无家可归者及面临负担能力危机的根本原因。‘加州梦’正在消亡”。

不过，把“租客公平法案”叫做“限制出租房法案”（Restrict Apartments Act）其实更确切些。如果温斯坦和其他推动该法案的人真想让人们有房住，他们为什么不征集签名、推动议会通过措施，来改进严重限制房屋建筑的《加州环境品质法案》（California Environmental Quality Act），以及改组同样限制房屋建筑的加州海岸委员会（California Coastal Commission）？还有，“项目劳动协议”（Project Labor Agreements）规定，即使不设公会的公司进行住房建设，也必须支付公会级别的高额工资，为什么他们不推动措施进行改进？

解决住房短缺的办法，不是减少房屋供应，而是让人们更容易建造住房、增加供应。

作者简介：

约翰‧塞勒（John Seiler），加州资深的评论家，为《橙县纪事报》（The Orange County Register）撰写社论近30年。退伍军人，曾任加州参议员约翰‧穆拉赫（John Moorlach）的新闻秘书，博客：JohnSeiler.Substack.com。

原文：刊登于英文《大澳门威尼斯人赌场官网时报》。

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