【大紀元2023年06月29日】（大紀元記者季薇多倫多報導）面對國際貨幣基金組織（IMF）最近警告，加拿大房地產市場是北美和歐洲27個發達經濟體中風險最大的市場，專家稱，加國房市和借款人面臨的風險趨於穩定，在某些方面甚至有所改善。

IMF提醒，家庭債務和浮動利率房貸高的國家「違約風險增加」。加國專家稱，不能表面理解IMF所指的房市風險，該風險旨在警告消費者、投資者、貸方和政策制定者等。

加拿大房市風險指標穩定

《金融郵報》自由撰稿人莫拉尼斯（Stephen Moranis），與多倫多都會大學房地產管理學教授、城市分析研究所所長海德爾（Murtaza Haider）快速審視加拿大房市和借款人的狀況後發現，兩者的風險指標穩定，甚至有所改善。

他們認為，依據加拿大央行最近發布的報告，加拿大金融和房地產市場沒有那麼令人擔憂。

加央行表示，「家庭債務水平高企和房價高企」，密切關注相關風險指標的變動至關重要。

兩人審視這些指標認為，加拿大金融脆弱性的增加，可能更多地與加息有關，而不是房價上漲所致。此外，一些風險指標隨著時間的推移有所改善而不是惡化。

發行新房貸數量和質量改善 房貸發放自2020年2季度迅速上升後，在2021年1季度達到頂峰，房價在2021年繼續上漲，但房貸發放從2021年1季度峰值的28萬2,272份，大幅下降到2023年1季度的13萬2,672份。

在疫情期間，浮動利率房貸占比，從2020年1季度的9.15%，飆至2022年1季度新發放貸款的54%。自高峰以來，浮動房貸利率已下降至疫情前水平，其中固定利率房貸顯著增加，占今年1季度新增房貸的87%。

另一個朝著正確方向發展的風險指標是，貸款收入比（LTI）超過450%（高風險房貸）的新房貸占比。高LTI房貸在2022年1季度達到頂峰，此後已降至疫情前水平。 投資者在高LTI借款人中占比最小，遠低於首次置業者和重複買房者。

貸款與房屋價值比率（LTV）是衡量高風險（貸款占住宅價值達95%）借款買房者的另一個指標。LTV越高，風險越高。 自2020年以來，高LTV新房貸份額一直在下降，2023年1季度，在新房貸中，只有不到5%的LTV為95%或更高。

近期，有一些風險指標有所惡化。例如，自2022年初以來，新房貸債務占家庭收入比，即償債比率（DSR），急劇增加。

但兩位專家認為，這更多地與加息有關而不是房價上漲。即使房價在2014年至2021年期間迅速上漲，DSR仍然保持穩定，首次購房者的DSR甚至下降。

另一個惡化的指標是至少拖欠60天還款的負債家庭占比，從2021年3季度的不到2%，上升到2023年1季度的2.28%。

但這些惡化數據不足以讓人感到恐慌。首先，0.14%的增長率令人擔憂，但不會讓人震驚。 其次，目前的房貸拖欠率為0.12%，為2014年以來的最低水平。拖欠率的上升幅度很小，並且房貸的分期付款不一定與房市有關。

房地產投資者風險低於首次置業者

自疫情開始以來，投資者買房的比例從22%增加到27%。有些人對此表示擔憂，但兩人認為，投資者借款人的LTV和LTI比率等風險指標，都低於首次置業者或重複買房者。而高風險買房的借款人的數量和比例的增長，不太可能影響整體風險指標。

加拿大央行的報告展示了令人安心的家庭資產負債表，以及加拿大人如何管理和償還債務。那麼，加拿大怎麼被IMF評估為風險最高的房市呢？

兩人說，IMF的警告不是出自該機構著名的高級宏觀計量經濟學研究，只是一個排名，更多依賴的不是分析圖表。

持續的通貨膨脹和利率的持續上升可能會導致經濟的不確定性，從而帶來更高的風險。問題是：如果利率繼續攀升，加拿大借款人會繼續負責任地管理債務嗎？

兩人建議，借款人和貸款人要謹慎，不要過度擴張，並關注失業導致的意外收入中斷。

兩人幽默地說，債務（debt）是一個4個字母的單詞，人們依賴它需要格外小心。◇

責任編輯：文芳